천안 부동산 임장 보고서 천안 인구 교통 학군 일자리 연봉 등 총정리

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1.천안시의 지도 파악 ( 구 개수, 위치 등 )

사진 출처: https://map.naver.com/p/search/충청남도 천안 시/address/14150253.7301911,4413371.8888289,충청남도 천안시,jibun? c=9.00,0,0,0,dh&isCorrectAnswer=true

천안시 지도

천안시 지도

천안시는 크게 서북구와 동남구로 구성되어 있습니다.

주변 도시는 동쪽으로 진천군, 서쪽으로 아산시, 남쪽으로 세종시, 북쪽으로 평택시가 위치 하고 있습니다.

천안시는 동남구와 서북구로 구성되어 있으며, 서북구가 동남구보다 면적이 작습니다.

2.천안시 중요정보

충청남도의 시로, 충청남도의 최대도시이자 전국에서 17번째로 큰 도시, 전국의 일반시 중 열 번째로 큰 대도시입니다.

또한, 대도시 특례를 받는 시로는 충청남도에서 천안이 유일합니다. 비수도권 기초자치단체 중에서는 경상남도 창원시, 충청북도 청주시 다음으로 인구가 많습니다.

전반적으로 낮은 산이 넓게 분포해 있습니다. 겨울철에 눈이 많이 내리는 지역입니다. 충청 권 내에서도 상당한 다설지에 속하는 곳으로, 폭설이 쏟아질 시 20cm가 넘게 오는 경우도 있습니다.

여름철에는 장마전선과 저기압의 영향을 특히 많이 받아 비도 많이 내립니다. 충청권 도시 내에서도 비교해도 이때 청주와 대전은 비가 많이 내리지 않았지만, 천안만 유일하게 비가 많이 내렸다.

여름에 낮 기온은 여타 도시들과 다를 거 없이 덥지만 최저기온만큼은 많이 내려가 열대야가 덜합니다. 다만 열섬현상이 별로 없기 때문에 겨울에는 대체로 날씨가 춥습니다.

원래 경부선을 경계로 하여 동쪽을 중심으로 성장하였으며, 점차 경부선 서측을 개발하기 시 작하면서 현재는 2기 신도시아산신도시 개발로 인해 천안아산역 인근에서 아산과 연담되 어 있습니다.

자세히 보면, 과거 동남구 천안역을 중심으로 도심이 형성되었으나, 1990년대 이후 서북구 의 쌍용동 두정동, 불당동, 백석동, 동남구의 청수동, 신부동, 신방동, 용곡동 등이 급속하게 개발되어 각각 교통-상업, 지역 중심 기능, 광역 중심 기능이 분산되어 천안역 주변의 중심 기능은 몰락했습니다.

현재 아산신도시 개발 여파로 서북구 인구가 동남구를 한참 앞질렀다.

→ 현재 서북구 인구수가 동남구를 한참 앞질렀고, 중심지가 서북구로 옮겨졌다는 말

2035년 천안시

2035년 천안 도시기본계획은 계획인구 96만명으로 1도심, 2부도심(성환, 직산 / 목천, ), 3지역중심 (입장면, 성거읍 / 청룡 / 풍세, 광덕면) 등 4개 생활권으로 구분해 동남구서북구의 균형 발전을 도모한다는 목표를 두고 있습니다.

→ 2035년 천안 도시기본계획은 면 단위를 개발해서 천안 지역을 넓히려고 하는중? 인것같다.

직산역을 중심으로 첨단산업단지 조성 계획 및 병천 방면으로는 세종포천고속도로 개통과 함께 동천안터미널이 계획되어 있다. 청룡 행정타운은 이미 법원과 검찰청, 세무서 등이 입 주 완료하였고 수도권 전철 1호선 청수역 신설 논의 진행 중. 또한 천안시 염원 사업인 중부 권 동서횡단철도까지 확정되면 병천역이 신설될 예정이다. (개통 예정역은 아산-천안-청주 한정으로 신창역 천안아산역 – 청수역 – 병천역 – 청주공항역)

천안시 인구

인구는 충청남도 최대로, 202312월 기준 충청남도 전체 인구 2,130,119명 중 30%가 넘 는 655,959명이 천안시에 살고 있습니다. 또한 일반구 2개를 두고 있는 충청남도에서 유일 한 대도시 특례를 받는 시이기도 합니다. 일반구는 서북구 399,268명, 동남구 256,691명 으로 서북구의 인구가 압도적으로 많습니다.

2008년 분구 당시엔 두 지역의 인구가 비슷했으나, 서북구의 택지개발, 아산신도시의 입주 등으로 격차가 벌어지기 시작했다. 반면, 동남구는 여타 지방도시들과 비슷한 인구 그래프를 보이며 인구가 감소하고 있다.

천안시 교통

대표 철도역은 천안역이 있으며 인근 아산시천안아산역이 있다. 경부선, 호남선, 전라 , 장항선, 경전선 열차들이 통과해 강원도를 제외한 전국 대부분 지역을 빠르게 갈 수 있습 니다. 그리고 수도권 전철 1호선이 아산, 평택, 수원, 서울 등 타 수도권 도시들을 이어주는 광역철도와 천안의 도시철도 역할을 하고 있습니다.

신창역에서 출발하는 청량리 행 급행 은 평일기준 10회 미만이나, 천안역에서 출발할 경우, 서울역급행과 구로급행 포함 상행 급 행은 20회가 넘습니다.

아산시와 달리 천안시는 아직도 순환도로가 없으며, 자차를 이용하는 비중이 높아서 자차가 없거나 운전을 하지 않는 경우, 부득이하게 시내버스를 이용하게되지만, 급가속, 급회전, 급 정거등 난폭운전으로 천안시 일반생활민원처리 내역을 조회해보면 거의 8할이 시내버스에 대한 불만입니다.

→ 교통이 불편해서 교통이 편리해지는 지역이 아파트값이 오를 것 같다

2019년 기준 지역내 총생산은 24조 1,528억원으로 충청남도 지역 내 총생산의 21.3%를 차지하고 있다. 지역 내 총생산에서 제조업이 높은 비율을 차지하는데 수도권과 가까운 입지, 교통망, 대규모 산업단지의 영향이 크다.

천안의 산업단지는 백석동, 성성동, 차암동으로 연결되는 지역에 집중되어 있다. 주요 사업장 으로 삼성SDI 천안사업장, 삼성디스플레이 천안사업장, 한국유미코아, 동아제약, 현대모비 IP공장, 세메스 등이 있다.

3.천안시 지역분석

(부동산지인→지역분석/아파트분석)

1-1. 천안시 서북구 vs 동남구 평단가 비교

천안시 평단가
  • 천안시 서북구 매매평단가/전세평단가: 882만원/683만원
  • 천안시 동남구 매매평단가/전세평단가: 695만원/558만원

→ 평단가를 보면 서북구가 훨씬 높은 것을 확인할 수 있다.

1-2. 천안시 서북구 대장 동, 대장 아파트 분석

천안시 서북구 동
천안시 서북구 대장아파트

천안시 서북구 대장동은 불당동ʼ이며, 불당동의 대장아파트는 천안불당지웰더샾ʼ입니다.

‘천안불당지웰더샾ʼ은 평단가 2,661만원으로 평당 최고가를 형성하고 있습니다.

천안시 서북구 TOP10위 아파트 평단가는 2,200만원 이상으로 구성되어 있습니다.

1-3.천안시 동남구 대장동, 대장아파트 분석

천안시 동남구 대장동은 문화동ʼ입니다. 문화동ʼ의 대장아파트는 힐스테이트천안이며, 평단 가는 1,358만원입니다. 동남구 TOP10위 아파트 평단가의 경우 1,100만원 이상으로 구성되 어있습니다.

( 부동산지인 → 지인빅데이터 → 인구/세대수 )

충남 천안 인구수

천안시 인구수는 서북구가 약 40만, 동남구가 25.8만명입니다. 세대수는 서북구가 18.5만 세대, 동남구가 12.2만세대로 인구수와 세대수 모두 서북구가 더 많습니다.

천안시 인구수 변화

충남 천안시 인구수 변화는 2022년 대비 2023년 -0.2만명이 줄었으며, 2024년에는 약 -0.03% 감소하였습니다. 하지만 인구수는 중요한게 아니라 세대수를 봐야겠죠!

충남 천안시 세대수

충남 천안시 세대수 변화 추이를 살펴보시면, 증가률은 떨어지고 있지만 계속해서 세대수가 늘고 있습니다.

천안시 인구 비율

충남 천안시 연령별 인구 비율은 천안시 동남구의 경우 경제활동인구라 할 수 있는 20~40대 구성비율이 41%되며, 천안시 서북구의 경우 48%로 구성되어 있습니다.

또한, 영유아~10대의 경우 동남구 16%, 서북구 19%로 구성되어 있는데 이는 젊은 부부가 많다는 증거이기도 하기 때문에 앞으로 천안시는 아파트 가격은 상승할 것으로 예상됩니다.

( 아실 → 입주물량 )

이 지역에는 1년에 몇 세대의 입주물량이 적절할까?

3-1 충남 천안시 입주물량

천안시 입주물량
천안시 입주물량 차트

충남 천안시 전체 입주물량은 2024년 약 9천세대로 예정되어 있으며, 2025년에는 약 3천 6백여가구가 예정되어 있습니다. 적정 수요는 매년 약 3천3백여세대로 되어 있습니다.

→ 2026년은 가야 공급에 맞는 수요가 맞아떨어져서, 입지가 좋은 아파트 가격 상승이 예상 됩니다.

( 아실 → 가격분석 )

정확한 가격흐름파악을 위해 (+) 내가 투자할 지역을 봐서 거래량이 있는 아파트ʼ도 같이 봅니다. 투자할 지역 구별로 보면 됩니다.

4-1 충남 천안시 가격지수 변동

천안시 서북구 가격지수
천안시 동남구 가격지수

충남 천안시 서북구 2022년 1월 기준(100)으로 2024년 1월 매매가격지수 93.70 전세가격 지수 94.10으로 가격이 많이 떨어진 것을 확인할 수 있습니다.

충남 천안시 동남구 가격지수 변동 2024년 1월 매매가격지수 94.10 전세가격지수 93.80으 로 역시 가격이 많이 떨어졌습니다.

천안 매매지수
천안 전세지수

( 부동산 지인 빅데이터 )

천안시 거래량

천안시 매매 거래량은 점차 줄고 있으며, 이사시즌때라 그런지 전월세 거래량은 늘어났습니다.

( 호갱노노 )

6-1. 천안시 학원가 분포도

천안 학원

천안시 학원가는 불당동에 몰려 있으며, 불당동은 서북구의 대장동네입니다.

불당중학교

불당중학교는 전국에서도 특목고 진학률이 가장 높은 유명한 중학교입니다.

천안시 서북구 진학률
천안시 동남구 진학률

위 표는 천안시 서북구/동남구 중학교 학업성취도순 TOP10입니다.

6-2. 천안시 상권

천안 상권
천안 두정동

천안시 상권은 서북구 1위가 두정동이며, 동남구 1위는 ‘신부동ʼ입니다. 두정동은 대규모 산업단지 근처에 상권이 형성되어 있으며, 신부동은 천안종합버스터미널과 이마트 근처에 상권이 형성되어 있습니다.


서북구 두정동은 전국에서도 이용자 수가 가장 많은 상권 12위로 전국으로 비교했을때에도 이용자 수가 많습니다.


대표적인 상권으로는 신부동(야우리)과 두정동, 신불당, 청수지구, 신방동 등이 있습니다.

  • 신부동: 신세계백화점 및 신부문화거리일반적으로 천안 중·동부 지역의 랜드마크인 안종합버스터미널신세계백화점 천안아산점, 그리고 둘 주변에 형성된 상권을 이 번 화가의 범위에 넣는다. 천안시가 서부 지역을 중심으로 발전하며 예전보단 위상이 떨어 진 편이지만, 그럼에도 여전히 천안의 최고 핵심 번화가로 남아있다.[1][2] 심지어 아직 도 아산[3], 평택[4], 안성[5] 등에서 많이 찾고 있다.
  • 두정동: 먹자골목(두정도서관)불당동의 빠른 발전으로 인해 천안의 제 3번화가 위치로 내려왔지만 클럽, 술집들의 산재로 대학생 이상 나이대 소비자들이 꾸준히 많이 오고 있 다. 2000년대 들어서 새롭게 생긴 천안의 번화가. 규모가 크진 않고 술집 위주이지만 2010년대부터 꾸준히 유동인구가 늘고 있다.
  • 천안아산역: 일대아산시와 천안시 일대가 모두 포함되어있는 아산신도시 일대에서 가장 중심구역으로 경부선, 호남선 KTX/SRT가 정차하는 곳이다. 천안 펜타포트라는 큰 상 권이 발달되어있다. 갤러리아백화점 센터시티점, 모다아울렛 천안아산점, CGV 천안펜 타포트아산시 행정구역 내 트레이더스 홀세일 클럽 천안아산점, 도 이곳 근처에 위치 해있다. 다만 상기한 시설들은 사람들이 많이 이용하고 있으나 주변 거리에는 다니는 사 람이 적다. 대부분이 차를 이용해 건물 안으로 이동하기 때문.
  • 성정동: 롯데마트 부근나이트클럽과 클럽, 유흥업소, 모텔로 상권을 이루고 있다.
  • 쌍용동: 이마트 천안점 부근전국 매출 10위권 내에 손꼽히는 이마트 천안점과 충무병 원, 쌍용역 주변에 형성된 상권. 또 이마트보다 약간 멀긴 하지만 홈플러스 스페셜 천안 신방점도 존재한다.

6-3. 천안시 연봉

천안 연봉

천안시 연봉 1위는 ‘차암동ʼ이며, 아무래도 대규모 산업단지가 있으니 주요 일자리가 몰려 있 어서 평균 연봉이 가장 높은 것 같습니다.

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